销售冷清 售楼员“待着想睡觉”

    全款折上折、买房送家电、送汽车……随着银行存款准备金率不断提高，银行信贷额度逐渐收紧，房贷难申请渐渐成为购房者与开发商共同面对的问题。近日，小编在走访承德市区多个楼盘时发现，为应对银行方面房贷放款难，房产商纷纷对一次性付清房款的购房者予以更多优惠，同时，付全款的购房者也有了更多“讨价还价”的空间。

    小编在许多楼盘的销售中心看到，相比前几年热闹的场面，如今每天到销售中心咨询的人屈指可数。“现在买房的人太少了，每天待着都想睡觉。”一位销售人员说，由于现在银行放款的流程越来越漫长，即使对首次购房者，也十分困难。“现在银行审批越来越严格，如果不是公务员和有固定工作的人，房贷可能无法通过，所以我们都特别鼓励购房者一次性付清全款。”记者在承德市一家楼盘的销售中心看到，今年之前开盘的前三个区域楼房都基本销售完毕，而从今年开始销售的两个区域，销售信息公示栏中显示，绝大部分都显示“待售”。

    房企算账：承德楼市降价空间不大

    面对当下迷雾重重的楼市，许多购房者选择了“再观察观察，说不定会降”的策略。而对于购房者的这种预判，某房地产公司董事长万辉(化名)告诉小编，承德市作为三线城市，房地产市场的利润率并没有外界想像得那么高，根本无法实现诸如北京、上海等地动辄数千元的降价幅度。“承德市是历史文化名城，市区有许多文物古迹，所以在项目审批时，楼房的高度都有严格的限制。容积率一般都在2.0(通俗地讲，就是一平方米的土地，建设了2平方米的房子)。

    如果一个每平方米5500元的楼盘，它的土建成本在2000元，水电暖、绿化硬化等费用在600元左右，土地和拆迁成本在1000元，各种税费700元，财务成本200元，所有费用加起来，需要投入的成本是每平方米4500元。”万辉说，如果项目顺利完成，不发生意外情况以及其他一些隐性支出，承德房地产市场的利润都保持在每平方米500到1000元的水平。“当然除了几年前就拿到地的项目，一些楼盘由于土地成本低，确实存在房价虚高的现象。”万辉告诉小编，就目前情况来看，开发商不会主动选择降价，“尾盘的降价，会引来前期购房者的质疑，刚开盘的降价，会影响到楼盘的长期销售。所以说，即使降价也是不公开的，可以找一些单位，以优惠的价格进行团购，这样既能缓解资金压力，也可以避免公开降价。”虽然楼市低迷，但万辉称，2011年，承德市区商品房价格每平方米大约上涨了七八百元。

    城郊先降 促销楼盘集中在双滦区

    万辉还给小编梳理了承德市区各个楼盘的实际情况，总结下来是：只有少数几个不幸的公司，正好赶在调控政策的风口浪尖上。“承德市区太小了，项目规模都不大，市场形势不好，开发公司也可以持币观望。因为许多项目都已经开发几年了，前期已经赚了不少钱了。”万辉说，现在真正受影响的就是那些今年开工的项目，“许多售楼中心一天一个人都没有。那么多资金投进去，钱收不回来，能不难受吗！”

    万辉告诉小编，从承德房地产市场来看，因为承德地处山区，老城区土地稀缺，再加上项目规模都不大，因此不会受到太大影响，真正可能出现销售难或降价情况的楼盘应该在郊区。小编调查时发现，一些处于郊区的楼盘今年以来不仅销售平淡，而且价格涨幅很小或几乎没有上涨。在房屋促销短信中，小编发现大部分楼盘都位于距离承德市老城区十多公里远的双滦区，从承德市双滦区相关部门统计的数字来看，今年以来当地楼盘价格虽有所增长，但房产成交量明显不如去年同期，营业税等税种转势下行，已同比减收1160万。这似乎印证了万辉的推测。

    信贷紧缩 行业洗牌山雨欲来

    毫无疑问，资金短缺成为此轮调控政策的“紧箍咒”。一家一再推迟项目开工时间的房地产公司秦经理告诉记者，项目一再推迟开工的原因除了相关手续办理出现一些意外，资金跟不上是最大的问题。“上一个项目，多半年前都已经卖完了。因为只有不到10%是一次性付清房款的，所以就造成公司资金链紧张的问题。”秦经理说，相比此轮调控政策之前，房屋按揭贷款最短只需几个工作日就可以打到公司账户上，如今房屋按揭贷款申请很难。“现在都过去半年了，还有许多按揭没有办下来。银行没有钱，开发商没有钱，项目只能一拖再拖。”

    秦经理说，虽然项目无法正常开工，但他还是觉得很庆幸。“前几轮调控政策，都是雷声大雨点小，这次不同，让许多人都很不适应，觉得有些过头。幸亏我们没有急着开工，不然，两个项目同时面临资金链紧张，我们的日子会更不好过。”秦经理告诉小编，他听说一些房地产公司遇到了比他们更严重的资金问题。“一些马上就要建成的项目，钱投进去了，房子却卖不出去，这种情况最难受。听说有一个公司现在借1000万元，一年后说还2000万元。”“现在的资金紧张问题，有可能在年底集中爆发，没有钱就势必影响工程款、材料款的结算。”秦经理称。

    万辉表示，此次调控未必不是件好事，“承德市一共有300多家房地产公司，实际上真正有项目做的只有五六十家，这次可能会使一些实力弱的公司退出房地产市场，这对于未来房地产市场发展来说，不一定是坏事。”